不動産事件に対するトラブルのご相談も三輪総合法律事務所へ

交通事故の相談は名古屋の弁護士三輪総合法律事務所

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その他ご相談の方

不動産事件

「テナントの借主が行方不明となっている。」
「借主が家賃を何か月も滞納して支払ってくれない。」
「マンションを建てたいので、借地の借主との間で立退きについての交渉をして欲しい。」
「テナントの賃料を値上げしたいor値下げしたい。」
「隣人との境界が不明確で隣人とトラブルになっている。」

不動産の売買・賃貸についての法律問題だけでなく、不動産にまつわる様々な問題について幅広く扱い、法的な解決方法についてご相談させていただいております。

建物明渡請求

1賃料不払を原因とする明渡請求

手続について

賃料の長期滞納者に対して、賃料未払いを理由として建物賃貸借契約を解除し、建物の明渡を求める手続です。
実務上は、概ね6ヶ月程度の賃料について滞納した場合、賃貸人・賃借人間の信頼関係が破壊されたとされ、賃貸借契約の解除、明渡しが認められます。
賃料不払を原因として賃借人に対する建物明渡請求を求める訴訟を提起し、建物を明け渡すことを命じる判決を得て、 借主に建物の明け渡しを求めます。 
判決が下されてもそのまま退去せずに居座っている場合には、裁判所の手続(強制執行手続)によって強制的に建物の明け渡しを行うことになります。

家賃滞納を理由とした無断での建物の立ち入りの可否

テナントの借主が賃料の不払を長期間継続しているだけでなく行方不明になっている場合などで、賃貸人や管理人が建物の中で生活をしているかを確認する意味で無断で建物の中に入ることができるのでしょうか。
賃料の滞納があるからといって賃貸人や管理人が借主の同意を得ず鍵を開けて勝手に賃借物件に入った場合、賃借人の平穏に生活する権利を侵害するもので不法行為となります。従って法律上許されません。
[1]で述べたと同じ通り、訴訟を提起し、建物を明け渡すことを命じる判決を得た後、強制執行を行う必要があります。
詳しくは弁護士に相談ください。

2家賃滞納を理由とした無断での建物の立ち入りの可否

建物の明渡請求を行う場合の弁護士費用は以下の通りです。なお、以下の金額以外にも、強制執行を行う場合は別途費用がかかります。

着手金 報酬
20〜30万円(税別) 20〜30万円(税別)

延滞賃料の請求について

1手続

賃料不払いの借主に対しては、滞納家賃(賃料)の支払いを行います。 
手続としては、賃借人に対する内容証明郵便の送付、延滞賃料を請求する訴訟の提起を行います。通常は、建物の明渡請求と同時に行うことが多いです。

2弁護士費用について
着手金 報酬
20〜30万円(税別) 20〜30万円(税別)

敷金・保証金返還請求について

「敷金・保証金の返金額に不満がある。」
「床やクロスの張替え、リフォーム代など、高額な修繕費用を請求された。」
「敷金返還について貸主側と交渉したが取り合ってくれない。」
「原状回復費用や解約精算の内容に納得がいかない。」
そのようなことはないですか。

通常の使用の範囲内において発生する自然損耗は現状回復義務には含まれず、貸主が修繕することになります。借主の責任ではありません。但し、故意・過失による損傷などは、借主の負担となります。
国土交通省がとりまとめた「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」 (http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/honbun2.pdf)をご参照ください。

賃料の増減額請求

1賃料(地代又は家賃)の値上げ・値下げについて

賃料(地代又は家賃)の値上げ・値下げについては、当事者間で協議して決めるのが原則です。
次に、協議が整わない場合は、賃料の値上げ又は値下げの請求をしようとする当事者は、簡易裁判所に民事調停の申立てをする必要があります(調停前置主義)。
そして、調停が不調に終わったときは、地方裁判所に賃料の増額又は減額請求訴訟を提起することになります。
上記の手続中、裁判が確定するまでの間、[1]賃料の値上げの場合は、賃借人は増額を正当とする裁判が確定するまでは、自ら相当と考える賃料を支払えばよく、[2]賃料の値下げの場合は、賃貸人は自ら相当と考える賃料額の支払いを賃借人に請求することができます。

2賃料の増減請求権の発生要件

地代の増減請求の発生要件

借地借家法11条は、現在の地代が不相当となった場合は、賃貸借当事者は将来に向かって地代の増減額請求ができると規定し、その要因として以下の事情を例示しています。 

  • ⅰ 土地に対する租税その他の負担の増減
  • ⅱ 土地の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情(物価指数、通貨供給量、労働賃金指数等)の変動
  • ⅲ 近傍類似の土地の地代等の比較

家賃の増減請求の発生要件

借地借家法32条は、現在の家賃が不相当となった場合は、賃貸借当事者は将来に向かって地代の増減額請求ができると規定し、その要因として以下の事情を例示しています。

  • ⅰ 土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減
  • ⅱ 土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情(物価指数、通貨供給量、労働賃金指数等)の変動
  • ⅲ 近傍類似の建物の家賃等の比較

家賃の増減請求の発生要件

  • ⅰ 地代・家賃の不増額の特約
    一定期間地代及び家賃を増額しない特約が存在する場合には、その間に地代及び家賃が不相当になっても、増額請求権は認められません(借地借家法11条1項但書、32条1項但書)。 
  • ⅰ 地代・家賃の不減額の特約
    一定期間地代及び家賃を減額しない特約があっても、減額請求権の行使を阻止することはできません(借地借家法11条1項但書、32条1項但書の反対解釈)。
3弁護士費用について
着手金 報酬
20〜30万円(税別) 20〜30万円(税別)

なお、不動産鑑定等を行う場合は、別途、鑑定費用がかかります。

更新の交渉

1更新の交渉について

借地についての賃貸借契約期間が終了する場合で、例えば地主が借地に新たにビルを立てるために契約の更新をしない(更新の拒絶)と主張することがあります。どのような場合に契約更新の拒絶が認められるでしょうか。 地主の契約更新の拒絶が認められるには、借地借家法6条により

[1] 当事者双方の土地利用の必要性 [2] 借地に関する従前の経過 [3] 土地の利用状況 [4] 地主が土地の明渡しと引換えに借地人に対して財産上の給付(立退料の提供)をする

旨の申出等を考慮して、正当な事由があると認められる必要があります。 そして正当事由の主たる判断要素は、[1]当事者双方の土地使用の必要性であり、他の要素は[1]の補完要素となります。特に[4]の財産上の給付(立退料の給付)は、[1]~[3]の要素を最終的に補完する要素となります。

2弁護士費用について

土地の評価、難易度等を考慮して弁護士費用を算定しています。詳しくは弁護士にご相談ください。

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